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建筑公摊面积——甲、乙、丙、丁方们心中永远的痛

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-05-30  来源:中国建筑工程物联网  浏览次数:7
核心提示:  公摊面积是指由整栋楼的产权人,共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积(包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备
  公摊面积是指由整栋楼的产权人,共同分摊整栋楼公用部分的建筑面积(包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积)。
 
  公摊面积、使用系数等概念,原本是建筑师用以调整建筑设计的经济技术指标,现在却成为甲、乙、丙、丁……方心中永远的痛。
 
  购房者或租房者常常将使用系数和公摊面积,作为购房或租房的评价标准。这使得建设方要求建筑师,在设计时严控公摊面积。建筑师则不得不在遵守国家设计规范的前提下,将所有的公用部分设计成最小尺寸。
 
  由于控制公摊面积是有极限的,所以经过成千上万的建筑师们不断刻苦“研发”,将公用部分,特别是包含楼、电梯的核心筒部分减小到极致,使得960万平方公里土地上的新建住宅几乎千篇一律。
 
  其带来的影响主要表现在以下两个方面:
 
  1)住宅的公用部分几乎只剩下交通空间,而供使用者交流、沟通的空间几乎为零,和谐的邻里关系无从谈起,“远亲不如近邻”的互助关系,更是因公摊面积的无限缩小而离我们远去。居民只能通过“良心”开发商营造的室外景观场地进行沟通,而必须由室内共享空间解决的活动只能略去。
 
  2)建筑大师们很少染指普通住宅设计。国内建筑设计界的主流杂志,几乎没有介绍国内住宅建筑的,而大部分是美术馆、科技馆、图书馆等,对公摊面积没有特殊要求的建筑。即使有住宅建筑介绍,也大部分是国外的住宅项目。公摊面积的最小化,限制了建筑师对公共空间创作的想象力,不得不到处复制拷贝经典户型。没有了建筑师对公共空间的创新设计,公共空间也就失去了艺术性和个性,居住者对建筑空间的艺术审美能力,自然难以提高。
 
  之所以造成这样的现状,是因为公摊面积作为销售面积的一部分,出售或出租给使用者,而使用者因为对公共部分使用的频次不同,所以更关注套内使用部分,也即希望套内部分占据销售面积的比例越大越好(花同样的钱希望获得更多的私属空间)。
 
  曾经有一段时间,某些地方在售房合同中明确规定:销售的是套内建筑面积,销售面积不包含公摊面积。
 
  然而这种做法犹如“皇帝的新衣”,不但没有增加公共活动空间的面积,反而加剧了公共部分最小化的倾向。
 
  因为,一方面,开发商会提高售房单价,使不含公摊面积的售房总价与含公摊面积的售房总价持平,另一方面,开发商会更加严控公摊面积,相应增加套内面积,在总价不变的情况下,尽力使售房单价提高的幅度减少。
 
  上述现象的罪魁祸首并非“公摊面积”本身,而是“容积率”这一重要技术指标。
 
  因为容积率规定了整个项目的总建筑面积,总面积已经确定的前提条件下,减少公摊面积,意味着增加了可销售的套内建筑面积,开发商必然要求建筑师,尽一切可能缩小公摊面积。这些原因最终导致公共使用部分的建筑空间,除了交通和必要的水暖电管井外,不会再有任何使用功能。
 
  国外的情况则完全不同。
 
  BIG事务所设计的哥本哈根山型住宅,从10层高的空间逐层跌落至1层。每家每户都可以拥有充足的阳光和花园,而不用在地面层才会享受充分的绿植(下图)。
 
  哥本哈根山型住宅
 
  住宅下面的架空层为车库,有些空间高达16米,每个住户都可以将车开到自家门口(下图)。
 
  层层跌落的底层架空车库
 
  此种创新设计手法,在国内根本没有生存的土壤,这并非是因为没有客户需求,也并非中国的建筑师不会创新设计,而是国内的“容积率”计算方法不允许此类个性鲜明的住宅产品。
 
  因为:
 
  1)地上车库面积占有容积率,直接影响了住宅销售的总面积;
 
  2)建筑的层高超过一定限值(为了防止增加夹层),规划部门将按照两层或三层面积计算容积率。
 
  控制容积率过高,意味着控制一个项目的总体建设规模,其最终目的是控制该项目的建筑使用总人数,从而降低该项目周边的交通压力、保障安全性,提高使用者的舒适度。然而,公摊面积本身并不是增加建筑使用人数的指标,只有套内可租售的部分才是影响使用人数的指标。
 
  犹如上面的山型住宅,底层车库面积并不能增加建筑的使用人数,原则上不应参加容积率的计算。正因为如此,山型住宅的居民才能享受到与众不同的居住空间(图3)。
 
  丰富多彩公共活动空间
 
  如果建筑师在住宅等建筑设计中,能为住户塑造出丰富多彩的公共空间,那么,不同的建筑可以提供与众不同的公共活动空间,最终也将提高整个国民对建筑空间的审美素质。
 
  呼吁
 
  40年来,中国经济建设取得了伟大的成就,是因为一直坚持“改革与开放”。很多政策在一定时间段内,对国家的建设起到了巨大推动作用,当不适合发展时,必然作出“改革”。
 
  当前的容积率计算方式,曾经帮助国家的建筑设施取得有目共睹的巨变,然而人民生活进入小康社会后,精神需求已经变的越来越重要,现有的容积率计算方法已不适应国民的需求。
 
  如果希望从根本上改变“公共使用空间”狭小阴暗的现状,使建筑师发挥充分的想象力,为居民提供变化无穷、个性鲜明的公共交流活动空间,提高整体国民对建筑艺术的审美修养和需求,必须从容积率的计算上进行“改革”。
 
  畅想
 
  单独计算建设项目的可销售套内面积后,计入容积率,并设定最高限。而对于不可销售和不可租赁的公共活动空间,则不参与容积率的计算。但是,公共空间需要规定最小值至最大值的范围。
 
  因为规定最小值是防止开发商无限缩小公共空间的面积,保证居民有适当的室内公共活动空间,规定最大值是防止对城市空间造成压力。
 
  如此一来,可销售套内面积与公摊面积彻底脱钩,公摊面积不参与容积率计算,开发商不但不会要求建筑师无底线地缩小非销售面积,反而会适当增加非销售面积,并要求建筑师对公共活动空间进行创意设计,用来提高整个项目的品质,以吸引用户,利于租售。
 
  公摊面积已经严重影响居民的互动交流,这是甲方、乙方、丙方、丁方……都不愿意看到的结果。
 
  此类现状,需要规划主管部门从提高国民审美素质、丰富居民和谐共生的活动空间角度出发,对容积率的计算做出调整。
 
  相信类似“山型住宅”一样的各类新型住宅,定会在全国各地百花齐放,而不是像现在大江南北、长城内外的各类住区,全部都是清一色高层板楼,根本分辨不出任何地域特色和民族特色……
 
  既然“公摊面积”已经备受甲方、乙方、丙方、丁方……等所有人诟病,为何不“改革”成受人欢迎的计算方式呢?
 
 
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